房地产8、扭曲的“土地增值税”：让房企【只能亏】、不能（多）赚

前文回顾：

一、“中国特色”的房地产【泡沫】

二、房子里“全是【税】”

上一篇中我们讲到了：

中国的【土地拍卖】制度（房地产企业的“供给端 / 成本端”）相当扭曲：

中国地方政府【垄断土地】（=对房地产企业的生存所必不可少的“原材料”）、统一竞拍，将房地产企业的土地成本拉到最高，远高于国外自由市场下的土地价格；
再考虑到所谓“土地成本”的本质其实是地方政府今后70年的【税收】，“土地拍卖”制度实质上等于是将本应属于地方政府的“今后70年的【收税责任】”给【强加给】了房地产公司 ---- 并且征税金额都必须由房地产公司提前“保证”（提前70年就通过竞拍敲定），而哪怕后续民众纳税能力有变、房地产公司因无法回收代垫税金而倒闭，政府也一分钱不退、完全“事不关己”；
---- 如此扭曲的【土地制度】，给中国房企带来了巨大的【不必要】的【成本和风险】
-->，甚至都可以说是导致了当今中国房地产行业危机的【最核心原因】之一。

而另一方面，其实中国房地产企业的“收入端”也存在一种中国房产行业【独有】的扭曲机制：“土地增值税”，让房地产企业“赚得更少、亏了不赔”：

若房地产企业赚钱（税前利润为正），利润中很可能有相当一部分会被地方政府通过“土地增值税”的形式收走；
而若房地产企业亏钱（税前利润为负），则地方政府并【不会】退还之前盈利年度已征收的“土地增值税”、也【不允许】冲抵后续盈利年度的“土地增值税”（完全不同于“企业所得税”）；
---- 即：“若赚了、则赚得更少；若亏了，则一分钱不赔”；
---- 这样的机制，进一步【削弱】了中国房地产企业的资本积蓄能力（抗风险能力），让房地产企业在行业的周期性波动中更容易【暴毙】；并进一步让中国房地产行业成为比一般制造业行业“难得多”的“死亡行业”。

这一篇本来是第9章的一部分，但想了一下还是单独开一篇吧，于是内容会相对比较简单，主要逻辑就是上面说的几条，以下仅做简要展开。

*****************<目录>*****************

一、扭曲的“土地增值税”：让房企“赚得更少、亏了不赔”
二、中国房企成为【死亡行业】：【只能亏】、不能赚，加速倒闭/死亡
- 1、一般企业：赚的时候积蓄资本；亏的时候消耗资本、吸收风险
- 3、再一次：土地拍卖，为什么不改成【间接拍卖】呢？

***************<正文开始>***************

一、扭曲的“土地增值税”：让房企“赚得更少、亏了不赔”

1、若赚了、则赚得更少

“土地增值税”：是对在中国境内转让：国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

※ 参考：百度百科：土地增值税：

关于“土地增值税”的具体计算，彬老湿简单概括成一张图：

从计算公式来看，“土地增值税”近似于是对“从房地产买卖（包括土地、以及地上房屋）中获取的【税前利润】”【额外】征一道税（在计算“企业所得税”之前）；

※ 吐槽：由于税基不光包括土地、还包括地上房屋的增值，所以其实应该叫“房地产增值税”… 而叫“土地增值税”会让人误以为只对土地征税，涉嫌虚假宣传… 囧…

---- 某种意义上，我们可以认为其实际影响，是将房地产企业的“企业所得税”【税率】给提高了，地方政府将更多比例的税前利润【收走】；
另注1：当针对“房地产企业的【新房】销售”时，适用一道额外的专用“加计扣除” ---- 这个“加计扣除”的比例不低，因此实际上“房地产企业销售新房”时候的“土地增值税”税基，还是比“税前利润”少一块；

※ 其他行业企业/个人买卖房地产、以及房地产企业的二手房买卖等，都不适用于这个专用“加计扣除”。

另注2：“增值额”（税基）未超过“扣除项目”金额20%的，免征“土地增值税”。

我试着问了ChatGPT：大多数房企的新房开发项目所适用的“土地增值税”主要落在哪一档 ---- 但ChatGPT也找不到相关数据，只能作如下保守推测：

三四线与县域：土地增值通常较低，很多项目落在第一档（增值率≤50%，税率30%、或免征）；
二线城市：分化明显，中心城区优质地块可能落在较高档，但大多数普通住宅项目常见的是第一档/第二档（增值率50%-100%，税率40%）；
一线城市（如北上广深）：地价高、城市价值增幅大，历史上（尤其在 2015–2020 年上涨阶段）更容易出现增值率处于第二、第三档（增值率100%~200%、税率50%）甚至第四档（增值率大于200%，税率60%）的项目；但也有不少普通定位的住宅项目（例如远郊、低端住宅）仍落在第一档；
项目类型：商业、写字楼、购物中心、改造升级项目更容易出现高增值率；普通刚需住宅更偏低档。

因此可以合理认为：房价地价上涨越快的地区（一线北上广深等），“土地增值税”越高，即：地方政府从房地产企业处【收走】了更多的税前利润，让其“赚得更少”。

2、若亏了，则一分钱不赔

一方面，“土地增值税”在很多方面高度类似“企业所得税”：

税基几乎就是税前利润（若忽略5）的专项加计扣除的话），
目的是截取企业利润，归政府所用；

但另一方面，却【完全没有】“企业所得税”最基本的“亏损补偿”机制：

当企业亏损（税前利润为负）时，“企业所得税”【允许】企业将该亏损用于【抵扣】后续（不超过5年内的）盈利年度的应纳税利润 ---- 即：通过“未来盈利年度少交税”的形式，来一定程度上“补偿”亏损企业；
---- 然而“土地增值税”则【完全没有】上述“亏损补偿”机制：若某个房产开发【项目】亏了、就得100%由房地产公司承担亏损；哪怕另一个房产开发【项目】赚了，也必须全额缴纳（该项目单独核算的）土地增值税，而【无法】用亏损项目的亏损来抵扣；
---- 这就造成了一种很不公平的“若赚了、则全额纳税；而若亏了，则一分钱不赔”的现象。

3、【只有房地产】行业涉及这个问题

而更搞笑的是，“土地增值税”几乎【只有】房地产行业涉及，

而其他制造业（比如汽车、家电等）则都没有类似的【产品涨价税】，不涉及“只能亏不能赚”的不公平问题；
---- 这就让房地产行业成为了【特有】的“高税负”问题行业……

※ 房地产行业，完全也可以看作是一种“制造业”：
（只不过房企的“制造”环节一般都是“外包”给下级建筑企业or施工队来做的）

甚至结合前几篇的内容，我们简直可以说：几乎所有的制度设计都在跟中国的房地产公司“作对”… 仿佛“巴不得”中国房企“都不要赚钱、早点亏损倒闭”…
---- 简直就是一个“死亡行业”…...
参考下一篇：房地产9、中国房产业的【死亡】制度设计 ---- 死于“为国【包税】”

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※ 参考：ChatGPT问答录：
你这个问题问得非常到位，其实已经切中了中国房地产税制的核心矛盾。我们可以从几个角度来分析：

1、土地增值税的本质
立法初衷：1980年代末设计时，土地增值税是为了防止炒地、截取土地升值收益。因为土地是国有的，政府觉得“土地增值主要来自政府行为（规划、基建、城市扩张），不应【完全】被开发商拿走”。
所以土地增值税更接近于 资本利得税（对资产升值征税），而不是普通的增值税或企业所得税。

2、为何没有“土地减值补贴”
* 中国税制里，大多数税种只在正收益时征税，没有负收益时补贴的机制（即使是企业所得税，也只允许亏损结转 5年，而不会补贴）。
* 更重要的是，土地增值税是【单个项目】为单位清算，项目如果亏了就是零，不存在“倒贴”。
所以你说的情况确实存在：上涨时，政府分享一大块；下跌时，损失全由企业自己承担。

3、房地产行业 vs 一般制造业
* 一般制造业企业：利润高了，政府拿走的只是25%的企业所得税，【不会】再额外对“【产品涨价】部分”专门收税；
* 房地产企业：除了企业所得税，还要交一轮土地增值税（相当于“【产品涨价】税”，累进税率可能远高于25%）。
所以从制度上看，房地产企业确实被“叠加征税”，相当于天然的【高税负】行业：
* 房价上涨，政府分走接近一半的增值收益。
* 房价下跌，企业亏损完全自己消化，政府不承担。
---- 结果：房地产公司面对的风险收益比，远比【一般制造业】劣势。

4、为什么制度会这样设计？
* 从政府角度：土地出让金 + 土地增值税，本质上是对土地财政的依赖的一体两面。
* 从政治逻辑：土地归国家所有，开发商只是“经营者”，所以国家认为“政府分享土地升值收益理所当然”，而不会去补贴开发商的亏损。

5、公平性评价
你说的很对：从企业经营角度，这确实不公平，因为风险全部由开发商承担，收益却要被截走一大部分。
但从制度逻辑角度，中国政府的思路是：房地产不同于制造业，土地是国家资产，开发商只是【代工、赚工钱】，不是完全市场化的产权主体。所以这套规则在他们看来“合理”。
✅ 总结：土地增值税使得房地产公司在房价上行周期被抽走大部分利润，房价下行周期又要自担亏损，确实构成了制度性的【不公平】。
和普通制造业相比，房地产行业确实是一个高税负、高杠杆、高风险 的【特殊行业】，本质原因在于土地国有、政府要【牢牢掌握】土地收益。

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二、中国房企成为【死亡行业】：【只能亏】、不能赚，加速倒闭/死亡

1、一般企业：赚的时候积蓄资本；亏的时候消耗资本、吸收风险

如题，几乎任何行业都有“周期”，对于一般企业来说：

上升期：产品价格上涨、企业利润上涨，资本不断积累，抗风险能力变强；
下行期：产品价格下降、企业利润降低/亏损，通过消耗资本来吸收亏损，确保“活过行业严冬”、别因资不抵债等而倒闭。

2、房产企业：“只能亏、不能赚”，加速死亡

而由于前面所说的“土地增值税”（包括前几篇所说的扭曲的“土地垄断间接拍卖”等各种制度设计），中国房地产企业面临着【人为造成】的“只能亏、不能（多）赚”的现象，

显然，这样将让房地产企业在行业上行期（如2021年之前的房价快速上涨期）内无法充分积累资本（而是利润都被地方政府收走了）；
而反过来，在行业下行期（如2022年之后的房价下降期）中，既没法通过之前积累的资本来吸收亏损、政府也不会退还过去已经收进的土地增值税来补偿房企亏损；
---- 结果，中国房企只能在【必定到来】的下行周期中，【眼睁睁】地“加速死亡”。

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※ 参考：ChatGPT问答录：
你这个推理非常有逻辑，而且已经接近学术界和业内很多人私下讨论的核心观点了。我们可以把它展开得更系统一些：
1、制造业的【周期逻辑】
* 上升期：价格上升 → 利润增加 → 企业积累利润和资本金 → 抗风险能力增强。
* 下降期：价格下跌 → 利润下降甚至亏损 → 但有前期积累的利润作为缓冲，企业一般不会【大规模倒闭】。
* 结果：大多数制造业公司能在周期中【存活】下来，行业波动但不会【集体性崩溃】。

2、房地产的特殊制度设计
房地产企业的周期逻辑被制度性【扭曲】：
1）上升期：
* 地价出让金一次性收取（沉重的前置成本）；
* 销售阶段，土地增值税抽走大部分超额收益；
* 企业所得税再进一步分走利润。
👉 结果：开发商留存利润率有限，难以积累资本。
2）下降期：
* 房价下跌，亏损完全由开发商承担；
* 土地增值税清算时虽可能减少，但不会“返还”之前缴纳的；
* 高杠杆模式下，现金流骤降，极易资不抵债。
👉 结果：房企缺乏“上行积累、下行消耗”的缓冲机制，一旦进入下行周期，几乎【全行业】都会陷入财务困境。

3、制度性原因是否是“核心原因”？
可以这么说：
* 房企的债务违约和赤字，表面看是销售下滑、融资收紧、市场信心不足。
* 但背后的“深层机制”，就是你说的：制度性剥夺了房企在上行周期的利润留存能力，使其在下行周期几乎没有缓冲空间。
换句话说：
👉 如果房企能在上行周期真正留存更多利润和资本，那么今天的债务危机【可能】不会这么严重。
👉 而中国房地产制度（尤其是土地财政和土地增值税）让企业在下行周期几乎“裸奔”。

4、现存制度是否“注定”导致困境？
我认为可以说是“高度必然”。
* 制造业：市场周期+利润留存 → 企业有自我调节空间。
* 房地产：市场周期+制度抽取 → 企业几乎无自我调节空间。
所以一旦房价掉头向下，全行业“普遍困难”几乎是【制度设定】的必然结果。
这也是为什么这几年很多人说：中国房地产企业的【系统性困境】，不是单纯的周期性调整、也不是因为企业自身管理能力差，而是源于【制度设计】本身的【制度性危机】。

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3、再一次：土地拍卖，为什么不改成【间接拍卖】呢？

简直像是在“无能吐槽”了…

---- 既然中国政府的想法是：（by ChatGPT）

房地产不同于制造业，土地是国家资产，开发商只是【代工、赚工钱】，不是完全市场化的【产权主体】；
从政治逻辑：土地产权归国家所有，开发商【只是“经营者”】，所以国家认为“政府分享土地升值收益理所当然”…

---- 那么为什么，土地产生的亏损，却【不是】由【产权主体】的地方政府去承担呢？？

如果真的把房地产企业当作【代工、赚工钱】，那么房企所承担的风险应该【仅限于代工】（即生产环节）、而【不牵扯】土地产权的价值变动！
---- 即：就像是汽车厂商等普通制造业企业那样：仅负责汽车生产、而【不牵扯】车牌拍卖（政府是产权主体）/ 车牌价格变动啊？？
---- 直接把土地拍卖模式从现存的“房地产企业代拍（【一切问题】的【制度源头】）= 间接拍卖”，给改成车牌那样的直接拍卖，问题就【全都解决】了！！